Boliganalyse av Carl Lundgrens vei 24 B, 0284 Oslo (oslo)

Tilstand og risiko

Bygget er oppført i 2019 og holder en gjennomgående meget solid og moderne tilstand. Tilstandsrapporten avdekker ingen vesentlige tekniske mangler eller TG3-avvik. Det er kun registrert to mindre TG2-avvik: noe misfarging og svertesopp på enkelte flisfuger i hybelbadet, samt overflateriper i parketten i entreen. Det mest kritiske forholdet ved denne eiendommen er imidlertid av rettslig art knyttet til planløsningen. Dokumentene avdekker en ulovlighetsrisiko da det påpekes at: «I de originale tegningene er hybelen en egen, separat leilighet med eget soverom og ingen adkomst til hoveddel. Det er ikke gjort megler kjent om endringen er byggemeldt/godkjent.». Kjøper burde undersøke dette grundig med plan- og bygningsetaten før budgivning. I tillegg opplyses det om en historikk med kloakkutslipp i kjelleren høsten 2023 på grunn av pumpestans (Side 11), samt nylige innbrudd i bodene i sameiet.

Økonomi

Boligen har et betydelig inntektspotensial takket være den integrerte hybeldelen, som tidligere har vært utleid for ca. 15 000 kr per måned skattefritt (Side 8). Det medfølger også to garasjeplasser med elbilladere (Side 10), noe som har en høy markedsverdi og gir et solid løft til parkeringsstandarden i dette tette byområdet. Felleskostnadene er moderate og inkluderer oppvarming og kommunale avgifter, men styret varsler en økning på 3,5 % for å møte generelle prisøkninger.

Området

Beliggenheten på Lilleaker er meget sentral og barnevennlig. Både skolen og barnehagen ligger i kort og trygg gangavstand (FINN.no). Kollektivtilbudet er i særklasse med trikk rett i nærheten og Lysaker stasjon i komfortabel gangavstand, som gir rask reisetid inn til Oslo sentrum.

Muligheter

Med unntak av kosmetisk sliping av parkett i entreen og rengjøring av flisfuger på hybelbadet, krever ikke leiligheten noen strakstiltak eller oppgraderinger. Kjøkkenet har allerede en meget eksklusiv standard med integrerte Gaggenau-hvitevarer og Corian-benkeplater Bilde 22.

Konklusjon

• Undersøk og bekreft den formelle godkjenningen av hybelløsningen hos plan- og bygningsetaten.
• Utbedre svertesopp på hybelbadet og forsegle fugene på nytt.
• Slip og lakkere parketten i entreen ved behov for et feilfritt inntrykk.

Eiendommen fremstår som et svært attraktivt kjøp med solide skattefrie leieinntekter og topp moderne standard, forutsatt at den rettslige ulovlighetsrisikoen rundt hybelen avklares.