Boliganalyse av Høybråtenveien 72B, 1086 Oslo (oslo)

Tilstand og risiko

NTS Group B.V. presenterer her Villa Snippen, en historisk enebolig fra 1914 på Høybråten i Oslo. Boligen har et internt bruksareal på 163 kvm over tre etasjer, og ligger på en uvanlig stor tomt på over 1,4 mål.

Den bygningssakkyndiges rapport avdekker at boligen generelt er godt vedlikeholdt, men har et visst vedlikeholdsetterslep som må påregnes utbedret. De mest kritiske funnene er knyttet til fukt og råte samt pipens tilstand:

• Kjellerdør (TG3): Det er påvist fukt- og råteskader i kjellerdøren, som burde skiftes ut. Tiltaket er estimert til mellom 10 000 og 50 000 kr.
• Pipe og ildsted (TG3): Pipeløpet har passert over halvparten av sin forventede brukstid, og pipevangene i andre etasje er ikke synlige, noe som er et avvik fra dagens krav (Side 9). Piperehabilitering bør planlegges i nær fremtid, med et kostnadsestimat på 10 000 til 50 000 kr.
• Drenering og fuktsikring (TG2): Det er påvist indikasjoner på fuktgjennomtrenging i kjellermuren (Side 10). Halvparten av forventet levetid på dreneringen er overskredet (Side 12). Selv om det ikke er satt en umiddelbar pris på dette, er det en klar risiko for fukt i grovkjelleren, spesielt siden det ikke er tilfredsstillende ventilasjon i krypkjelleren (Side 10).
• Veggkonstruksjon og tak: Det er registrert spredte råteskader i stående bordkledning, samt mose på betongtaksteinen (Side 10). Noen vannbrett mangler også beslag.

Området

Boligen har en meget attraktiv og sentral beliggenhet på Høybråten. Avstanden til daglige fasiliteter er eksepsjonelt god: Høybråten barneskole ligger kun 4 minutters gange unna, og Coop Prix Høybråten er bare en 3-minutters spasertur unna. For pendlere er det ideelt med kun 8 minutters gange til Høybråten togstasjon, hvor toget tar deg til Oslo S på 16 minutter.

Muligheter

Den mest markante fordelen med denne eiendommen er den store eiertomten på hele 1402 kvm. Dette gir sjeldne muligheter for videreutvikling av uteområder eller potensielt oppføring av sekundærbebyggelse, underlagt kommunale reguleringsbestemmelser. Merk imidlertid at området er omfattet av "småhusplanen" som for tiden er under revisjon med midlertidig tiltaksforbud (Side 16).

Konklusjon

• Prioriter strakstiltak som utskifting av råteskadet kjellerdør og inspeksjon av pipeløpet.
• Rens taket for mose og monter manglende beslag på vannbrett for å hindre fuktinntrenging i kledningen.
• Etabler bedre ventilering og lufteventiler i grovkjelleren og krypkjelleren for å kontrollere fuktnivået.
• Planlegg på sikt modernisering av bad og vaskerom som begge er fra 1998, selv om de i dag fungerer fint.

Samlet sett er dette en sjarmerende eiendom med en fantastisk tomt og beliggenhet. De påviste avvikene er i stor grad normale for en bolig som ble vesentlig oppgradert på slutten av 1990-tallet, men krever løpende vedlikehold og oppgraderinger i årene som kommer.