Fruens alle 4, 4623 Kristiansand S (Agder)
Verdt å vurdere
Midt på treet blant 674 eneboliger.
Rangert 24. august 2026
- Prisantydning
- 42 000 000 kr
- Omkostninger
- 1 051 090 kr
- Egenkapital
- 4 200 000 kr
- Lån
- 37 800 000 kr
- Rente uten gebyrer
- 5,40 %
Renten er snittet på nye boliglån (SSB tabell 10748), ikke et tilbud fra en bank.
Annonsen oppgir ingen felleskostnader. Det er vanlig for en enebolig.
Årsbeløpet står i boligannonsen, delt på tolv måneder.
- 70 prosent av boligens verdi
- 30 135 763 kr
- Bunnfradrag
- -0 kr
- Dette betaler du skatt av
- 30 135 763 kr
- Skattesats
- 2 promille
- Eiendomsskatt i året
- 59 066 kr
- Per måned
- 4 922 kr
Kristiansand kommunes sats og bunnfradrag (SSB tabell 14674). Mange kommuner bruker en lavere verdi enn 70 prosent, så regningen blir ofte mindre.
- Varmtvann, lys og utstyr
- 3 500 kWh
- Oppvarming
- 45 900 kWh
- Energimerke B
- -12 900 kWh
- Strømbruk i Agder
- × 0,96
- Forbruk i året
- 35 000 kWh
- Strømpris med nettleie, etter strømstøtte
- 1,18 kr/kWh
- Per måned
- 3 450 kr
Forbruket er anslått ut fra hva boliger på samme størrelse faktisk bruker (SSB tabell 10578). Vi justerer for hvor mye strøm husholdninger i Agder bruker (tabell 10314). I prisen ligger kraft, nettleie og avgifter, etter strømstøtte i 2026K2 (tabell 09387). Energimerket er justert etter hva boliger med samme merke faktisk bruker, ikke etter tallet på energiattesten. Vi går ut fra at du betaler oppvarmingen selv. Sjekk om felleskostnadene dekker varme.
Anslaget bygger på hva innboforsikring i snitt kostet i 2025 (Finans Norge), tilpasset antall soverom. Prisen din avhenger av hva du eier.
Anslaget bygger på hva husforsikring i snitt kostet i 2025 (Finans Norge), justert for boligens størrelse (SSBs levekårsundersøkelse). Prisen din avhenger av selskap, standard og egenandel.
Detaljer
Renten framover er Norges Banks anslag for snittrenten på boliglån (Pengepolitisk rapport 2/2026). Lånet regnes om hver gang renten endres, slik banken gjør det med et flytende lån. Vi holder alt annet i listen uendret. Anslaget er ikke et løfte, og renten din kan bli en annen.
Detaljer
- Renten banken tester med
- 8,40 %
- Levekostnader i måneden for én voksen
- 12 909 kr
Dette er minstekravet bankene må følge etter utlånsforskriften. Vi regner med én voksen uten annen gjeld, og banken må sjekke at du klarer regningene også med renten over, altså 3 prosentpoeng over renten vi regner med. Levekostnadene er SIFOs referansebudsjett. Bolig og strøm er holdt utenfor, siden de allerede står i listen lenger opp. Her er det størrelsen på lånet som setter grensen, ikke månedskostnaden: samlet gjeld kan ikke være mer enn 5 ganger inntekten din.
Skal du ha god råd, bør du tjene mer enn dette.
Regn med egne tall: hvor mye du kan låne, omkostningene ved kjøpet og styringsrenten i dag.
Stor sjøeiendom med våtromsrisiko
Tilstand og risiko
Den tydeligste tekniske risikoen er vaskerommet. Rapporten beskriver «manglende membran og tettesjikt», med høy risiko for at vann trenger inn i konstruksjonen. Rapportens kostnadsestimat er 20 000-100 000 kroner, men den reelle kostnaden kan bli høyere dersom gulv og tilstøtende konstruksjoner må bygges om. Vaskerommet har også flatt gulv og naturlig avtrekk. Dette er et viktigere kjøpspunkt enn de øvrige TG2-avvikene.
Taket har «lite eller manglende fall og lokale vannansamlinger», og tekkingen er eldre enn 15 år. Det er ikke dokumentert behov for full omtekking nå, men kjøper burde regne med vedlikehold og følge med på gjennomføringer og beslag. Flere bad har redusert fall til sluk eller alderspreget membran. Det er ikke påvist unormale fuktutslag, men badene er risikokonstruksjoner som burde overvåkes. Det mangler også håndløper i innvendig trapp og sikring på enkelte forstøtningsmurer «sikkerhetsforhold».
Sjøboden er bare enkelt kontrollert. Det finnes «avvik mellom tegninger og dagens bruk», og utvendige boder er ikke inntegnet. Selger opplyser dessuten om radonverdi på 460 Bq/m³ og radonavtrekksvifte «i egenerklæringen». Dokumentasjon på måling og tiltak burde innhentes. Basseng og bassengteknikk er ikke kontrollert «i rapporten».
Økonomi
Prisantydningen er 42 millioner kroner, og kommunale avgifter er oppgitt til 46 960 kroner per år. Boligen har ingen fellesgjeld eller felleskostnader. Positive kvaliteter som sjøutsikt, brygge, sjøbod, basseng og stor tomt tilfører en beregnet verdi på rundt 4,95 millioner kroner i denne analysen. Dette er ikke en takst, men en relativ vurdering mot en vanlig enebolig i området.
Området
Området er dominert av eneboliger og har gode nærmiljøkvaliteter. Sjøstrand skole ligger 0,9 kilometer unna og rundt 6 minutters gange skole, mens Andungen barnehage ligger 0,4 kilometer unna barnehage. Balløkke ligger 0,1 kilometer unna, men kollektivtilbudet er svakere enn i sentrale bydeler transport.
Muligheter
Eiendommen har kvaliteter som er vanskelige å kopiere: utsikten, sjøboden, bryggeanlegget og bassenget. Tilbygget fra 2025 har dokumentasjon og ferdigattest tilbygget. Den praktiske oppsiden ligger først og fremst i å sikre våtrom, bassengteknikk og utomhusforhold, ikke i å endre boligens planløsning.
Konklusjon
- Vaskerommet burde undersøkes og sikres før overtakelse.
- Dokumentasjon på radon, bassengteknikk og sjøbodens godkjenning burde kontrolleres.
- Tak, beslag, membraner og fallforhold burde følges opp med en vedlikeholdsplan.
- Verdien ligger i sjøtilgangen, tomten, utsikten og uteanleggene, mens teknisk risiko særlig ligger i våtrommene.
Prisutvikling
Prisanalyse
Sum hvis du utbedrer alt rapporten nevner.
Egenskaper
16 egenskaper vurdert
Kart
Se hva som ligger i nærheten
Detaljer
Verdt å vurdere
Midt på treet blant 674 eneboliger.
Rangert 24. august 2026
Prisanalyse
Sum hvis du utbedrer alt rapporten nevner.