Boliganalyse av Skibheiveien 22, 4900 Tvedestrand (agder)

Tilstand og risiko

Boligen fra 1972 presenterer en blanding av nylige oppgraderinger og betydelige tekniske etterslep. Den største risikoen er knyttet til underetasjen, hvor det er dokumentert fukt i konstruksjonen. Rapporten fastslår at det er

«påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen», noe som indikerer at dreneringen burde utbedres. Videre er taktekkingen moden for utskifting da det er påvist «noe begynnende rust på takplater og farmerskruer», noe som bekreftes av bildet. Selv om badet i hovedetasjen er fra 2021 Bilde 22, mangler det formell dokumentasjon på utførelsen (Side 11), noe som utgjør en økonomisk usikkerhet for kjøper.

Økonomi

Det er to store økonomiske faktorer som påvirker boligens verdi negativt. For det første står boligen på festetomt (Side 103), som betyr at man ikke eier grunnen. For det andre er den etablerte utleiedelen i underetasjen ulovlig. Rapporten er tydelig på at «underetasjen fremstår som innredet til selvstendig boenhet... Dette er ikke i samsvar med godkjente byggetegninger». Siden innvendig trapp er fjernet (Side 38), vil det kreve betydelige investeringer å enten lovliggjøre enheten eller reversere endringen for å bruke huset som en enebolig.

Området

Boligen ligger i et attraktivt og barnevennlig område i Tvedestrand. Avstandene til daglige fasiliteter er gode; skolen er kun 5 minutter unna med bil, og nærbutikken ligger 11 minutter unna til fots. Utearealene er en styrke, med en stor plen Bilde 43 og solrike forhold gjennom hele dagen.

Konklusjon

Boligen er et prosjekt som krever betydelig innsats for å nå moderne krav til teknisk tilstand og lovlighet. Kjøper burde prioritere følgende tiltak:

• Utbedring av drenering og fuktsikring i underetasjen for å hindre muggvekst.
• Utskifting av taktekking for å unngå fremtidige lekkasjer.
• Avklaring med kommunen angående lovlig bruk av underetasjen.
• Sanering av den eldre utvendige oljetanken.

Samlet sett er boligen fornuftig priset med tanke på utfordringene, men man burde budsjettere med over én million kroner i tekniske og juridiske utbedringer.