Brekka 65, 4980 Gjerstad (Agder)
Dårlig kjøp
Nederste 30 % av 674 eneboliger.
Rangert 24. august 2026
- Prisantydning
- 3 500 000 kr
- Omkostninger
- 88 890 kr
- Egenkapital
- 350 000 kr
- Lån
- 3 150 000 kr
- Rente uten gebyrer
- 5,40 %
Renten er snittet på nye boliglån (SSB tabell 10748), ikke et tilbud fra en bank.
Annonsen oppgir ingen felleskostnader. Det er vanlig for en enebolig.
Årsbeløpet står i boligannonsen, delt på tolv måneder.
- 70 prosent av boligens verdi
- 2 512 223 kr
- Bunnfradrag
- -0 kr
- Dette betaler du skatt av
- 2 512 223 kr
- Skattesats
- 4 promille
- Eiendomsskatt i året
- 10 049 kr
- Per måned
- 837 kr
Gjerstad kommunes sats og bunnfradrag (SSB tabell 14674). Mange kommuner bruker en lavere verdi enn 70 prosent, så regningen blir ofte mindre.
- Varmtvann, lys og utstyr
- 3 500 kWh
- Oppvarming
- 14 300 kWh
- Energimerke G
- +3 600 kWh
- Strømbruk i Agder
- × 0,96
- Forbruk i året
- 20 500 kWh
- Strømpris med nettleie, etter strømstøtte
- 1,18 kr/kWh
- Per måned
- 2 000 kr
Forbruket er anslått ut fra hva boliger på samme størrelse faktisk bruker (SSB tabell 10578). Vi justerer for hvor mye strøm husholdninger i Agder bruker (tabell 10314). I prisen ligger kraft, nettleie og avgifter, etter strømstøtte i 2026K2 (tabell 09387). Energimerket er justert etter hva boliger med samme merke faktisk bruker, ikke etter tallet på energiattesten. Vi går ut fra at du betaler oppvarmingen selv. Sjekk om felleskostnadene dekker varme.
Anslaget bygger på hva innboforsikring i snitt kostet i 2025 (Finans Norge), tilpasset antall soverom. Prisen din avhenger av hva du eier.
Anslaget bygger på hva husforsikring i snitt kostet i 2025 (Finans Norge), justert for boligens størrelse (SSBs levekårsundersøkelse). Prisen din avhenger av selskap, standard og egenandel.
Detaljer
Renten framover er Norges Banks anslag for snittrenten på boliglån (Pengepolitisk rapport 2/2026). Lånet regnes om hver gang renten endres, slik banken gjør det med et flytende lån. Vi holder alt annet i listen uendret. Anslaget er ikke et løfte, og renten din kan bli en annen.
Detaljer
- Renten banken tester med
- 8,40 %
- Levekostnader i måneden for én voksen
- 12 909 kr
Dette er minstekravet bankene må følge etter utlånsforskriften. Vi regner med én voksen uten annen gjeld, og banken må sjekke at du klarer regningene også med renten over, altså 3 prosentpoeng over renten vi regner med. Levekostnadene er SIFOs referansebudsjett. Bolig og strøm er holdt utenfor, siden de allerede står i listen lenger opp.
Skal du ha god råd, bør du tjene mer enn dette.
Regn med egne tall: hvor mye du kan låne, omkostningene ved kjøpet og styringsrenten i dag.
Småbruk med store tekniske oppgraderingsbehov
Tilstand og risiko
Boligens største tekniske risiko ligger i krypkjelleren og våtrommene. Rapporten dokumenterer «råte eller sopp i krypkjeller», flyvehull etter treskadeinsekter og deler som ikke kunne inspiseres. Anslaget i rapporten er 100 000-200 000 kroner, men omfanget kan først avklares ved nærmere undersøkelse. Badet i første etasje har «tegn på fuktskader på våtromsplater», eldre tettesjikt og anbefaling om totalrenovering. Badet i andre etasje har «avvik i fallforhold til sluk», eldre tettesjikt og ingen ventilasjon. Begge badene burde derfor vurderes som omfattende rehabiliteringsprosjekter.
Det finnes også flere mindre og mellomstore avvik. Takets vanntette sjikt er eldre enn 18 år, snøfangere mangler på hele eller deler av taket, og vinduer og ytterdører har slitasje. Grunnmur har sprekker, terrenget leder ikke vann godt nok bort, og privat brønn, avløp og septiktank har usikker fremtidig funksjon. Rapporten beskriver i tillegg mangler ved rømningsveier, ildsted og elektrisk anlegg. Eldhuset har vedlikeholdsbehov og tilleggsbygningene er ikke tilstandsvurdert etter samme metode som boligen.
Økonomi
Prisantydningen er 3 500 000 kroner. Kommunale avgifter er 8 172 kroner per år, og eiendomsskatt kommer i tillegg med 2 523 kroner. Energimerke G og beregnet levert energi på 59 760 kWh per år viser at energikostnadene kan bli høye. Positive verdier ligger særlig i tomten, uthusene og den store stuen, men de bør ikke leses som fradrag for dokumenterte reparasjonskostnader.
Området
Eiendommen har åpent tun, skog og dyrket mark. Barnehagen ligger 4 minutter unna, dagligvare 4 minutter unna og Gjerstad stasjon 7 minutter unna. Dette er gode avstander for et landlig småbruk. Tomten på 107 600 kvadratmeter og uthusarealene skiller eiendommen tydelig fra en vanlig enebolig.
Muligheter
Boligen kan passe for en kjøper som ønsker landbrukseiendom, lagringsplass og stor uteplass, og som har økonomi og tid til teknisk oppgradering. Stuen har stor romfølelse, tradisjonelle detaljer og flere vinduer. Kjøkkenet har direkte utgang til hagen, og fire soverom gir en praktisk planløsning. Samtidig er boligen oppført før moderne krav, med takhøyde under 2,2 meter i hele huset og manglende kommunale tegninger.
Konklusjon
- Krypkjeller og begge bad burde undersøkes og prises av fagfolk før bud.
- Elektrisk anlegg, rømningsveier, pipe og radon burde avklares tidlig.
- Kjøper burde undersøke konsesjon, bo- og driveplikt og privat vann- og avløpsanlegg.
Eiendommen har uvanlig store arealer, godt uteareal og kort vei til flere hverdagsfunksjoner. Den tekniske tilstanden er likevel klart svakere enn normalt, og kjøpet bør bare vurderes dersom kjøperen har kapasitet til omfattende vedlikehold og oppgradering.
Prisanalyse
Sum hvis du utbedrer alt rapporten nevner.
Egenskaper
16 egenskaper vurdert
Kart
Se hva som ligger i nærheten
Detaljer
Dårlig kjøp
Nederste 30 % av 674 eneboliger.
Rangert 24. august 2026
Prisanalyse
Sum hvis du utbedrer alt rapporten nevner.