Observatorie terrasse 4D, 0254 Oslo (Oslo)
Godt kjøp
Topp 30 % av 552 leiligheter.
Rangert 24. august 2026
- Prisantydning
- 6 590 000 kr
- Omkostninger
- 1 090 kr
- Egenkapital
- 659 000 kr
- Lån
- 5 931 000 kr
- Rente uten gebyrer
- 5,60 %
Renten er snittet på nye boliglån (SSB tabell 10748), ikke et tilbud fra en bank.
Beløpet står i boligannonsen.
Oslo kommunes årsgebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing (SSB tabell 12842), delt på tolv måneder.
Eiendomsskatten regnes av 70 prosent av boligens verdi. For denne boligen er det 4 613 763 kr. Oslo kommune har et bunnfradrag på 4 900 000 kr (SSB tabell 14674), og du betaler bare skatt av det som er over. Derfor blir eiendomsskatten 0 kr.
- Varmtvann, lys og utstyr
- 3 500 kWh
- Oppvarming
- Dekkes av felleskostnadene
- Forbruk i året
- 3 500 kWh
- Strømpris med nettleie, etter strømstøtte
- 1,18 kr/kWh
- Per måned
- 350 kr
Forbruket er anslått ut fra hva boliger på samme størrelse faktisk bruker (SSB tabell 10578). I prisen ligger kraft, nettleie og avgifter, etter strømstøtte i 2026K2 (tabell 09387). Salgsoppgaven sier at felleskostnadene dekker oppvarming, så oppvarming er ikke med i anslaget.
Anslaget bygger på hva innboforsikring i snitt kostet i 2025 (Finans Norge), tilpasset antall soverom. Prisen din avhenger av hva du eier.
Borettslaget eller sameiet forsikrer bygningen, så kostnaden ligger i felleskostnadene over.
Detaljer
Renten framover er Norges Banks anslag for snittrenten på boliglån (Pengepolitisk rapport 3/2026). Lånet regnes om hver gang renten endres, slik banken gjør det med et flytende lån. Vi holder alt annet i listen uendret. Anslaget er ikke et løfte, og renten din kan bli en annen.
Detaljer
- Renten banken tester med
- 8,60 %
- Levekostnader i måneden for én voksen
- 12 909 kr
Dette er minstekravet bankene må følge etter utlånsforskriften. Vi regner med én voksen uten annen gjeld, og banken må sjekke at du klarer regningene også med renten over, altså 3 prosentpoeng over renten vi regner med. Levekostnadene er SIFOs referansebudsjett. Bolig og strøm er holdt utenfor, siden de allerede står i listen lenger opp.
Skal du ha god råd, bør du tjene mer enn dette.
Regn med egne tall: hvor mye du kan låne, omkostningene ved kjøpet og styringsrenten i dag.
Oppgradert andelsleilighet med planavvik
Tilstand og risiko
Leiligheten er oppgradert i 2026, men oppussingen skjuler ikke alle tekniske forhold. Rapporten gir TG2 på eldre vinduer, lite fall i dusjsonen, naturlig ventilasjon, kjøkkenavtrekk og radiatoranlegg. Vindushåndtakene burde justeres, mens vinduene nærmer seg normal utskifting. Badet har dokumentert membranarbeid, men dusjsonen har tilnærmet flatt gulv. Ventilasjonen og kjøkkenavtrekket gir økt risiko for fukt, lukt og kondens. Radon er ikke målt, og hulltaking på badet ble ikke utført.
Økonomi
Prisantydningen er 6 590 000 kroner, tilsvarende 111 694 kroner per kvadratmeter. Det er lavere enn lokal gjennomsnittspris på 124 855 kroner per kvadratmeter (FINN.no). Felleskostnadene er 4 962 kroner per måned og inkluderer fjernvarme, varmtvann, kommunale avgifter og bredbånd. Borettslaget er nylig etablert, og fremtidige felleskostnader er derfor mindre forutsigbare.
Området
Beliggenheten er den sterkeste siden ved kjøpet. Kollektivtilbudet er svært godt, med to minutter til Observatoriegata og fire minutter til Solli. Skole, barnehager, handel og trening ligger også nært. Den grønne felles hagen gir skjerming som er uvanlig sentralt.
Muligheter
Kjøkkenet fra 2026 og de nye overflatene løfter boligen over normal standard. Kjøkkenet har stor øy og keramisk benkeplate. Samtidig er dagens planløsning ikke i samsvar med godkjente tegninger. Kjøper burde avklare godkjenning og ventilasjonsløsning før bud.
Konklusjon
- Be om skriftlig avklaring av kjøkkenflytting og soverom.
- Undersøk ventilasjon, vindushåndtak og fall på badet.
- Vurder borettslagets økonomi før bud.
Boligen gir mye innvendig standard og en sjelden grønn ramme. Den juridiske og tekniske usikkerheten bør likevel påvirke budet.
Prisanalyse
Sum hvis du utbedrer alt rapporten nevner.
Egenskaper
16 egenskaper vurdert
Kart
Se hva som ligger i nærheten
Detaljer
Godt kjøp
Topp 30 % av 552 leiligheter.
Rangert 24. august 2026
Prisanalyse
Sum hvis du utbedrer alt rapporten nevner.