Boliganalyse av Vågebyveien 21, 0569 Oslo (oslo)

Tilstand og risiko

Leiligheten i Vågebyveien 21 har en sjarmerende og kosmetisk oppgradert overflate, men skjuler betydelige tekniske svakheter som en kjøper burde være oppmerksom på. Den største tekniske risikoen er knyttet til baderommet. Badet har fått tilstandsgrad 3 på grunn av en ikke-anbefalt slukløsning med et hjelpesluk direkte på avløpsrøret og manglende dokumenterbar membran, noe som ifølge takstmannen betyr at full rehabilitering burde påregnes. Det er også registrert hulrom (bom) under flisene på badet, samt på gulvet i toalettrommet.

Videre har vinduene fra 2004 passert halvparten av sin forventede levetid og har defekt barnesikring. Planløsningen er også endret uten godkjente tegninger eller ferdigattest fra kommunen, spesielt ved at badet er etablert på deler av det opprinnelige kjøkkenet.

Økonomi

Med en prisantydning på 4 500 000 kr og en fellesgjeld på 209 382 kr fremstår boligen normalt priset for området. De umiddelbare oppgraderingskostnadene for badet er imidlertid betydelige, og det burde avsettes mellom 200 000 kr og 500 000 kr til full renovering av våtrommet. De kosmetiske oppgraderingene som ble gjort i 2025, inkludert sliping av originale tregulv, gir et positivt bidrag til leilighetens umiddelbare bruksverdi.

Området

Beliggenheten på Rosenhoff er svært god med tanke på offentlig transport og fasiliteter. Du har Carl Berners plass i umiddelbar nærhet med trikk, buss og T-bane, samt kort vei til skoler og barnehager. Den store og lukkede felles bakgården med grøntarealer og pizzaovn fungerer som en flott forlengelse av stuen, og kompenserer langt på vei for mangelen på en privat balkong.

Konklusjon

• Det anbefales å planlegge full renovering av badet på grunn av TG3 på sluk og membran.
• Vinduene burde sjekkes, og barnesikringen burde utbedres for å ivareta sikkerheten.
• Sjekk med styret angående det ulovlig etablerte badet og eventuelle krav til retting.

Boligen passer perfekt for deg som ønsker en sjarmerende leilighet med fantastiske fellesområder i et urbant strøk, men du må budsjettere med en full våtromsrenovering i nær fremtid.