Selma Ellefsens vei 3A, 0581 Oslo (Oslo)
Svært godt kjøp
Topp 10 % av 552 leiligheter.
Rangert 24. august 2026
- Prisantydning
- 3 225 000 kr
- Fellesgjeld
- 5 565 000 kr
- Totalpris
- 8 808 684 kr
- Omkostninger
- 18 684 kr
- Egenkapital
- 322 500 kr
- Lån
- 2 902 500 kr
- Rente uten gebyrer
- 5,40 %
Renten er snittet på nye boliglån (SSB tabell 10748), ikke et tilbud fra en bank. Fellesgjelden betaler du gjennom felleskostnadene, så den er ikke lagt til lånet.
Beløpet står i boligannonsen.
Oslo kommunes årsgebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing (SSB tabell 12842), delt på tolv måneder.
- 70 prosent av boligens verdi
- 6 166 079 kr
- Bunnfradrag
- -4 900 000 kr
- Dette betaler du skatt av
- 1 266 079 kr
- Skattesats
- 1,7 promille
- Eiendomsskatt i året
- 2 152 kr
- Per måned
- 179 kr
Oslo kommunes sats og bunnfradrag (SSB tabell 14674). Mange kommuner bruker en lavere verdi enn 70 prosent, så regningen blir ofte mindre.
- Varmtvann, lys og utstyr
- 3 500 kWh
- Oppvarming
- Dekkes av felleskostnadene
- Forbruk i året
- 3 500 kWh
- Strømpris med nettleie, etter strømstøtte
- 1,18 kr/kWh
- Per måned
- 350 kr
Forbruket er anslått ut fra hva boliger på samme størrelse faktisk bruker (SSB tabell 10578). I prisen ligger kraft, nettleie og avgifter, etter strømstøtte i 2026K2 (tabell 09387). Salgsoppgaven sier at felleskostnadene dekker oppvarming, så oppvarming er ikke med i anslaget.
Anslaget bygger på hva innboforsikring i snitt kostet i 2025 (Finans Norge), tilpasset antall soverom. Prisen din avhenger av hva du eier.
Borettslaget eller sameiet forsikrer bygningen, så kostnaden ligger i felleskostnadene over.
Detaljer
Renten framover er Norges Banks anslag for snittrenten på boliglån (Pengepolitisk rapport 2/2026). Lånet regnes om hver gang renten endres, slik banken gjør det med et flytende lån. Vi holder alt annet i listen uendret. Anslaget er ikke et løfte, og renten din kan bli en annen.
Detaljer
- Renten banken tester med
- 8,40 %
- Levekostnader i måneden for én voksen
- 12 909 kr
Dette er minstekravet bankene må følge etter utlånsforskriften. Vi regner med én voksen uten annen gjeld, og banken må sjekke at du klarer regningene også med renten over, altså 3 prosentpoeng over renten vi regner med. Levekostnadene er SIFOs referansebudsjett. Bolig og strøm er holdt utenfor, siden de allerede står i listen lenger opp.
Skal du ha god råd, bør du tjene mer enn dette.
Regn med egne tall: hvor mye du kan låne, omkostningene ved kjøpet og styringsrenten i dag.
Ny leilighet med høy fellesgjeld
Tilstand og risiko
Leiligheten er fra 2021 og den innvendige tilstanden er i hovedsak som forventet eller litt bedre for alderen. Rapporten beskriver liten til normal bruksslitasje, og de undersøkte delene har gjennomgående TG1. Badene er levert som ferdige baderomsmoduler fra Probad med SINTEF-godkjenning, og fuktsøk viste ikke unormale forhold. Samtidig er fukt i tilliggende konstruksjoner ikke undersøkt fordi hulltaking ikke var mulig. Dette er en kontrollbegrensning, ikke en påvist skade.
Den tydeligste tekniske og formelle usikkerheten er at veggen mellom stue og opprinnelig soverom er fjernet. Rapporten opplyser at det finnes godkjente tegninger, men at det er avvik fra disse. Planløsningen burde avklares med kommunen og borettslaget før kjøp. Gulvene har også målte høydeforskjeller på cirka 7 millimeter i stue/kjøkken og stort soverom.
Økonomi
Prisantydningen er 3 225 000 kroner, men totalpris med fellesgjeld er 8 790 000 kroner. Fellesgjelden er 5 565 000 kroner, og felleskostnadene er 28 774 kroner per måned. Avdragsfriheten opphører 1. desember 2026, og kostnaden er estimert til 33 324 kroner per måned med dagens rente. Fellesgjelden er derfor den viktigste økonomiske risikoen. IN-ordningen gir mulighet for individuell nedbetaling, men kjøper burde vurdere likviditet og rente før bud.
Området
Ulven har svært gode hverdagsavstander. Kollektivtilbudet ligger 6 minutters gange unna, mens dagligvare og apotek ligger 2-4 minutter unna. Barnehagene ligger 2-3 minutter unna, og skolene ligger 13 minutter unna. Området er under utvikling, og byggeaktiviteten kan gi støy og endret utsyn over flere år.
Muligheter
Egen utleiedel med kjøkken, soverom og bad er et tydelig avvik fra en vanlig treroms leilighet. Utleien er likevel underlagt borettslagets regler og styrets samtykke. Boligen har også privat balkong med utsikt og tilgang til felles takterrasser. Utearealene og utleiedelen tilfører verdi utover en gjennomsnittlig sammenlignbar bolig.
Konklusjon
Boligen har god innvendig tilstand, nyere overflater, utsikt og en dokumentert utleiedel. Kjøper burde likevel ikke se på prisantydningen alene: fellesgjeld og månedlige kostnader er høye, og kostnadene kan øke etter avdragsfriheten.
- Avklar avviket fra godkjente tegninger før bud.
- Regn på felleskostnader etter desember 2026 og ved høyere rente.
- Be om skriftlig avklaring av styrets regler for utleiedelen.
- Undersøk planlagt bygging på øst- og sydsiden før kjøp.
Prisutvikling
Prisanalyse
Sum hvis du utbedrer alt rapporten nevner.
Egenskaper
16 egenskaper vurdert
Kart
Se hva som ligger i nærheten
Detaljer
Svært godt kjøp
Topp 10 % av 552 leiligheter.
Rangert 24. august 2026
Prisanalyse
Sum hvis du utbedrer alt rapporten nevner.