Selma Ellefsens vei 3H, 0581 Oslo (Oslo)
Svært godt kjøp
Topp 10 % av 552 leiligheter.
Rangert 24. august 2026
- Prisantydning
- 4 850 000 kr
- Fellesgjeld
- 3 761 100 kr
- Totalpris
- 8 629 796 kr
- Omkostninger
- 18 696 kr
- Egenkapital
- 485 000 kr
- Lån
- 4 365 000 kr
- Rente uten gebyrer
- 5,40 %
Renten er snittet på nye boliglån (SSB tabell 10748), ikke et tilbud fra en bank. Fellesgjelden betaler du gjennom felleskostnadene, så den er ikke lagt til lånet.
Beløpet står i boligannonsen.
Oslo kommunes årsgebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing (SSB tabell 12842), delt på tolv måneder.
- 70 prosent av boligens verdi
- 6 040 857 kr
- Bunnfradrag
- -4 900 000 kr
- Dette betaler du skatt av
- 1 140 857 kr
- Skattesats
- 1,7 promille
- Eiendomsskatt i året
- 1 939 kr
- Per måned
- 162 kr
Oslo kommunes sats og bunnfradrag (SSB tabell 14674). Mange kommuner bruker en lavere verdi enn 70 prosent, så regningen blir ofte mindre.
- Varmtvann, lys og utstyr
- 3 500 kWh
- Oppvarming
- Dekkes av felleskostnadene
- Forbruk i året
- 3 500 kWh
- Strømpris med nettleie, etter strømstøtte
- 1,18 kr/kWh
- Per måned
- 350 kr
Forbruket er anslått ut fra hva boliger på samme størrelse faktisk bruker (SSB tabell 10578). I prisen ligger kraft, nettleie og avgifter, etter strømstøtte i 2026K2 (tabell 09387). Salgsoppgaven sier at felleskostnadene dekker oppvarming, så oppvarming er ikke med i anslaget.
Anslaget bygger på hva innboforsikring i snitt kostet i 2025 (Finans Norge), tilpasset antall soverom. Prisen din avhenger av hva du eier.
Borettslaget eller sameiet forsikrer bygningen, så kostnaden ligger i felleskostnadene over.
Detaljer
Renten framover er Norges Banks anslag for snittrenten på boliglån (Pengepolitisk rapport 2/2026). Lånet regnes om hver gang renten endres, slik banken gjør det med et flytende lån. Vi holder alt annet i listen uendret. Anslaget er ikke et løfte, og renten din kan bli en annen.
Detaljer
- Renten banken tester med
- 8,40 %
- Levekostnader i måneden for én voksen
- 12 909 kr
Dette er minstekravet bankene må følge etter utlånsforskriften. Vi regner med én voksen uten annen gjeld, og banken må sjekke at du klarer regningene også med renten over, altså 3 prosentpoeng over renten vi regner med. Levekostnadene er SIFOs referansebudsjett. Bolig og strøm er holdt utenfor, siden de allerede står i listen lenger opp.
Skal du ha god råd, bør du tjene mer enn dette.
Regn med egne tall: hvor mye du kan låne, omkostningene ved kjøpet og styringsrenten i dag.
Ny femroms andelsleilighet med høy fellesgjeld
Tilstand og risiko
Leiligheten er fra 2021, og tilstandsrapporten har bare to avvik som kan kreve tiltak. Parketten i utleiedelen har stedvise hakk og riper, mens ventilatoren i utleiedelen bruker kullfilter og omluft. Det siste avviket er vanskelig å endre fordi borettslagets vedtekter hindrer tilkobling til felles kanal. Bildene viser ellers en bolig med gjennomgående eikeparkett, komplette kjøkken og visuelt hele bad. Rapporten er en nivå 1-rapport, og felles bygningsdeler som tak, fasade, drenering og felles tekniske anlegg er ikke vurdert med tilstandsgrader.
Økonomi
Den største økonomiske risikoen er ikke selve leiligheten, men borettslagets finansiering. Fellesgjelden er 3 761 100 kroner, og felleskostnadene er 20 474 kroner per måned. Avdragsfriheten avsluttes i november 2026, med oppgitt mulig økning til 23 575 kroner per måned. Kjøper burde kontrollere rentevilkår, låneplan og effekten av IN-ordningen før bud.
Området
Ulven har svært gode hverdagsavstander. Kollektivtransporten ligger 1-5 minutter unna, dagligvare 1-2 minutter unna og barnehagene 3-4 minutter unna. Skolene ligger 12-14 minutter unna. Området er samtidig under utvikling, og dokumentene opplyser at det kan bli byggeaktivitet i mange år.
Muligheter
Boligen skiller seg ut med godkjent utleieenhet, egen garasjeplass med elbillader, sydvestvendt balkong og tilgang til felles takterrasser. Utleiedelen gir fleksibilitet, men kjøkkenventilasjonen er svakere enn i hoveddelen. Den tilknyttede parkeringen og utearealene er klare pluss sammenlignet med en vanlig blokkleilighet i området.
Konklusjon
- Regn med høy månedlig belastning og mulig økning etter november 2026.
- Undersøk borettslagets felles vedlikeholdsplaner og lånevilkår før bud.
- Parkettavviket er begrenset, mens kullfilterventilatoren i utleiedelen burde aksepteres som en varig begrensning.
- Boligen passer best for kjøpere som verdsetter godkjent utleiedel, parkering og svært kort vei til kollektivtransport.
Prisutvikling
Prisanalyse
Sum hvis du utbedrer alt rapporten nevner.
Egenskaper
16 egenskaper vurdert
Kart
Se hva som ligger i nærheten
Detaljer
Svært godt kjøp
Topp 10 % av 552 leiligheter.
Rangert 24. august 2026
Prisanalyse
Sum hvis du utbedrer alt rapporten nevner.