Holbergs gate 35, 4306 Sandnes (Rogaland)
Dårlig kjøp
Nederste 30 % av 552 leiligheter.
Rangert 24. august 2026
- Prisantydning
- 3 590 000 kr
- Omkostninger
- 90 840 kr
- Egenkapital
- 359 000 kr
- Lån
- 3 231 000 kr
- Rente uten gebyrer
- 5,40 %
Renten er snittet på nye boliglån (SSB tabell 10748), ikke et tilbud fra en bank.
Beløpet står i boligannonsen.
Årsbeløpet står i boligannonsen, delt på tolv måneder.
Sandnes kommune har ingen eiendomsskatt på boliger.
- Varmtvann, lys og utstyr
- 3 500 kWh
- Oppvarming
- Dekkes av felleskostnadene
- Strømbruk i Rogaland
- × 0,86
- Forbruk i året
- 3 000 kWh
- Strømpris med nettleie, etter strømstøtte
- 1,18 kr/kWh
- Per måned
- 300 kr
Forbruket er anslått ut fra hva boliger på samme størrelse faktisk bruker (SSB tabell 10578). Vi justerer for hvor mye strøm husholdninger i Rogaland bruker (tabell 10314). I prisen ligger kraft, nettleie og avgifter, etter strømstøtte i 2026K2 (tabell 09387). Salgsoppgaven sier at felleskostnadene dekker oppvarming, så oppvarming er ikke med i anslaget.
Anslaget bygger på hva innboforsikring i snitt kostet i 2025 (Finans Norge), tilpasset antall soverom. Prisen din avhenger av hva du eier.
Borettslaget eller sameiet forsikrer bygningen, så kostnaden ligger i felleskostnadene over.
Detaljer
Renten framover er Norges Banks anslag for snittrenten på boliglån (Pengepolitisk rapport 2/2026). Lånet regnes om hver gang renten endres, slik banken gjør det med et flytende lån. Vi holder alt annet i listen uendret. Anslaget er ikke et løfte, og renten din kan bli en annen.
Detaljer
- Renten banken tester med
- 8,40 %
- Levekostnader i måneden for én voksen
- 12 909 kr
Dette er minstekravet bankene må følge etter utlånsforskriften. Vi regner med én voksen uten annen gjeld, og banken må sjekke at du klarer regningene også med renten over, altså 3 prosentpoeng over renten vi regner med. Levekostnadene er SIFOs referansebudsjett. Bolig og strøm er holdt utenfor, siden de allerede står i listen lenger opp.
Skal du ha god råd, bør du tjene mer enn dette.
Regn med egne tall: hvor mye du kan låne, omkostningene ved kjøpet og styringsrenten i dag.
Sentrumsleilighet med utsikt og badrisiko
Tilstand og risiko
Leiligheten er fra 2007 og tilstandsrapporten beskriver den som normalt vedlikeholdt. Den viktigste tekniske risikoen ligger på badet: rapporten viser «motfall mot døren på 1 cm på 2 meter», manglende oppbrett ved terskel og «påstrykningsmembran eldre enn 15 år uten dokumentasjon». Dette er ikke det samme som en påvist lekkasje, men fall, membran og tetthet burde undersøkes nærmere. Full rehabilitering av badet kan bli aktuelt dersom undersøkelsene viser større avvik. Det er også «ingen automatisk lekkasjestopper i fordelerskapet», og det elektriske anlegget burde kontrolleres av fagperson «slik rapporten anbefaler».
En egen dokumentrisiko er at «det ikke finnes ferdigattest for boligen». Det finnes en midlertidig brukstillatelse som var tidsbegrenset til 31.08.2009, og kommunen oppga flere manglende sluttarbeider. Rapporten sier samtidig at «godkjente og byggemeldte tegninger stemmer med dagens bruk». Kjøper burde derfor få kommunen og megler til å avklare hva som gjenstår, før bud.
Økonomi
Prisantydningen tilsvarer 67 735 kroner per kvadratmeter BRA-i, mot 55 182 kroner i gjennomsnitt for Sandnes (FINN.no). Prisen ligger dermed rundt 23 prosent over områdesnittet. Premien kan delvis forklares av utsikten, beliggenheten, kjøkkenet og heisen, men badets tekniske usikkerhet og manglende ferdigattest trekker motsatt vei. Felleskostnadene er 3 151 kroner per måned, og sameiet hadde ingen registrerte lån per 31.12.2025 Side 16.
Området
Boligen ligger svært sentralt. Holbergs gate bussholdeplass er 2 minutter unna, Sandnes sentrum stasjon 6 minutter unna, og dagligvarebutikker ligger 3 minutter unna (FINN.no). Området passer best for kjøpere som prioriterer byliv, sjøkontakt og kollektivtransport. Selger opplyser om mulig arrangementstøy rundt sommerhalvåret Side 43.
Muligheter
Den direkte utsikten over havnebassenget er boligens tydeligste verdi. Kjøkkenet har stor øy og integrerte hvitevarer, og garderoberommet gir mer oppbevaring enn mange tilsvarende toromsboliger. Franske balkonger gir lys og utsyn, men ikke uteplass til møblering.
Konklusjon
- Avklar ferdigattest, brukstillatelse og kommunens registrerte sluttarbeider før bud.
- Få rørlegger til å vurdere lekkasjesikring og en fagperson til å vurdere badets fall og membran.
- Ikke betal full premie for sjøutsikten uten å prise inn badets usikkerhet og manglende fast parkeringsplass.
Boligen har en sterk beliggenhet og særpreget utsikt, men er ikke teknisk risikofri. Den passer best for kjøpere som verdsetter sentrum og havn høyere enn privat uteplass og lavest mulig kvadratmeterpris.
Prisanalyse
Sum hvis du utbedrer alt rapporten nevner.
Egenskaper
16 egenskaper vurdert
Kart
Se hva som ligger i nærheten
Detaljer
Dårlig kjøp
Nederste 30 % av 552 leiligheter.
Rangert 24. august 2026
Prisanalyse
Sum hvis du utbedrer alt rapporten nevner.