Stengerveien 135, 3760 Neslandsvatn (Telemark)
Dårlig kjøp
Nederste 30 % av 674 eneboliger.
Rangert 24. august 2026
- Prisantydning
- 5 200 000 kr
- Omkostninger
- 131 090 kr
- Egenkapital
- 520 000 kr
- Lån
- 4 680 000 kr
- Rente uten gebyrer
- 5,40 %
Renten er snittet på nye boliglån (SSB tabell 10748), ikke et tilbud fra en bank.
Annonsen oppgir ingen felleskostnader. Det er vanlig for en enebolig.
Årsbeløpet står i boligannonsen, delt på tolv måneder.
- 70 prosent av boligens verdi
- 3 731 763 kr
- Bunnfradrag
- -0 kr
- Dette betaler du skatt av
- 3 731 763 kr
- Skattesats
- 4 promille
- Eiendomsskatt i året
- 14 927 kr
- Per måned
- 1 244 kr
Drangedal kommunes sats og bunnfradrag (SSB tabell 14674). Mange kommuner bruker en lavere verdi enn 70 prosent, så regningen blir ofte mindre.
- Varmtvann, lys og utstyr
- 3 500 kWh
- Oppvarming
- 14 100 kWh
- Energimerke G
- +3 600 kWh
- Strømbruk i Telemark
- × 1,04
- Forbruk i året
- 22 000 kWh
- Strømpris med nettleie, etter strømstøtte
- 1,18 kr/kWh
- Per måned
- 2 150 kr
Forbruket er anslått ut fra hva boliger på samme størrelse faktisk bruker (SSB tabell 10578). Vi justerer for hvor mye strøm husholdninger i Telemark bruker (tabell 10314). I prisen ligger kraft, nettleie og avgifter, etter strømstøtte i 2026K2 (tabell 09387). Energimerket er justert etter hva boliger med samme merke faktisk bruker, ikke etter tallet på energiattesten. Vi går ut fra at du betaler oppvarmingen selv. Sjekk om felleskostnadene dekker varme.
Anslaget bygger på hva innboforsikring i snitt kostet i 2025 (Finans Norge), tilpasset antall soverom. Prisen din avhenger av hva du eier.
Anslaget bygger på hva husforsikring i snitt kostet i 2025 (Finans Norge), justert for boligens størrelse (SSBs levekårsundersøkelse). Prisen din avhenger av selskap, standard og egenandel.
Detaljer
Renten framover er Norges Banks anslag for snittrenten på boliglån (Pengepolitisk rapport 2/2026). Lånet regnes om hver gang renten endres, slik banken gjør det med et flytende lån. Vi holder alt annet i listen uendret. Anslaget er ikke et løfte, og renten din kan bli en annen.
Detaljer
- Renten banken tester med
- 8,40 %
- Levekostnader i måneden for én voksen
- 12 909 kr
Dette er minstekravet bankene må følge etter utlånsforskriften. Vi regner med én voksen uten annen gjeld, og banken må sjekke at du klarer regningene også med renten over, altså 3 prosentpoeng over renten vi regner med. Levekostnadene er SIFOs referansebudsjett. Bolig og strøm er holdt utenfor, siden de allerede står i listen lenger opp.
Skal du ha god råd, bør du tjene mer enn dette.
Regn med egne tall: hvor mye du kan låne, omkostningene ved kjøpet og styringsrenten i dag.
Småbruk med stor tomt og våtromsrisiko
Tilstand og risiko
Våningshuset er fra 1938 og er oppgradert på flere områder, men badet er den viktigste tekniske risikoen. Rapporten beskriver at «våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav», og at «eldre våtromsløsninger for gulv er etablert før år 2000». Dusjkabinettet reduserer vannbelastningen, men løser ikke usikkerheten rundt sluk, membran og utførelse. Badet burde derfor prises som et rom med mulig full renovering.
Kjelleren har «indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur», og det mangler synlig moderne fuktsikring av grunnmuren. Dette er ikke dokumentert som en pågående alvorlig fuktskade, men årsaken burde undersøkes. Verandaen har råte i enkelte terrassebord, forskjøvet støtte og rekkverk som er lavt og vinglete se verandaen. Kjellervinduer og kjellerdør har TG3, mens ventilasjonen er mangelfull. Det mangler også snøfangere på tilbygget, og rapporten sier at det «på grunn av sikkerhet er krav til snøfangere».
Økonomi
Prisantydningen er 5 200 000 kroner. Dette tilsvarer 37 956 kroner per kvadratmeter, mot rundt 20 200 kroner i Drangedal (FINN.no). Prisen kan delvis forklares av tomten, vannkontakten, terrassene og driftsbygningene, men våningshuset bør ikke vurderes som en vanlig 137 kvadratmeter stor enebolig alene. Grovt anslag for dokumenterte og prioriterte tiltak kan bli betydelig, særlig dersom bad og drenering må tas samtidig.
Området
Eiendommen ligger landlig til med Kroken skole 8 minutter unna, butikk 7 minutter unna og Neslandsvatn stasjon 8 minutter unna (FINN.no). Dette er gode avstander etter lokal målestokk, men bil blir nødvendig for de fleste daglige gjøremål. Den store tomten og utsynet mot vannet er klart bedre enn normalt for en sammenlignbar bolig se beliggenheten.
Muligheter
Tomten er 17 010,7 kvadratmeter, og eiendommen har låve, stall og garasje. Stallbygningen har 38 kvadratmeter overbygget parkering og lagring. Dette gir reell bruksverdi for kjøper som trenger plass til dyr, maskiner eller hobby, men driftsbygningene er bare enkelt beskrevet og ikke fullstendig tilstandsvurdert.
Konklusjon
- Badet burde undersøkes og prises som mulig full renovering.
- Fukt i kjeller og manglende fuktsikring burde følges opp før bud.
- Veranda, kjellervinduer, kjellerdør og snøfangere burde sikres.
- Eiendommen passer best for kjøpere som faktisk vil bruke den store tomten og driftsbygningene.
Dette er en særpreget småbrukseiendom med dokumenterte tekniske usikkerheter. Verdien ligger i tomten, vannkontakten og bygningene utenfor våningshuset, mens bad, kjeller og veranda trekker ned.
Prisutvikling
Prisanalyse
Sum hvis du utbedrer alt rapporten nevner.
Egenskaper
16 egenskaper vurdert
Kart
Se hva som ligger i nærheten
Detaljer
Dårlig kjøp
Nederste 30 % av 674 eneboliger.
Rangert 24. august 2026
Prisanalyse
Sum hvis du utbedrer alt rapporten nevner.