Auenvegen 251, 3947 Langangen (Telemark)
Dårlig kjøp
Nederste 30 % av 674 eneboliger.
Rangert 24. august 2026
- Prisantydning
- 9 980 000 kr
- Omkostninger
- 270 840 kr
- Egenkapital
- 998 000 kr
- Lån
- 8 982 000 kr
- Rente uten gebyrer
- 5,40 %
Renten er snittet på nye boliglån (SSB tabell 10748), ikke et tilbud fra en bank.
Annonsen oppgir ingen felleskostnader. Det er vanlig for en enebolig.
Årsbeløpet står i boligannonsen, delt på tolv måneder.
- 70 prosent av boligens verdi
- 7 175 588 kr
- Bunnfradrag
- -1 300 000 kr
- Dette betaler du skatt av
- 5 875 588 kr
- Skattesats
- 4 promille
- Eiendomsskatt i året
- 23 502 kr
- Per måned
- 1 959 kr
Porsgrunn kommunes sats og bunnfradrag (SSB tabell 14674). Mange kommuner bruker en lavere verdi enn 70 prosent, så regningen blir ofte mindre.
- Varmtvann, lys og utstyr
- 3 500 kWh
- Oppvarming
- 22 200 kWh
- Energimerke G
- +5 600 kWh
- Strømbruk i Telemark
- × 1,04
- Forbruk i året
- 32 600 kWh
- Strømpris med nettleie, etter strømstøtte
- 1,18 kr/kWh
- Per måned
- 3 200 kr
Forbruket er anslått ut fra hva boliger på samme størrelse faktisk bruker (SSB tabell 10578). Vi justerer for hvor mye strøm husholdninger i Telemark bruker (tabell 10314). I prisen ligger kraft, nettleie og avgifter, etter strømstøtte i 2026K2 (tabell 09387). Energimerket er justert etter hva boliger med samme merke faktisk bruker, ikke etter tallet på energiattesten. Vi går ut fra at du betaler oppvarmingen selv. Sjekk om felleskostnadene dekker varme.
Anslaget bygger på hva innboforsikring i snitt kostet i 2025 (Finans Norge), tilpasset antall soverom. Prisen din avhenger av hva du eier.
Anslaget bygger på hva husforsikring i snitt kostet i 2025 (Finans Norge), justert for boligens størrelse (SSBs levekårsundersøkelse). Prisen din avhenger av selskap, standard og egenandel.
Detaljer
Renten framover er Norges Banks anslag for snittrenten på boliglån (Pengepolitisk rapport 2/2026). Lånet regnes om hver gang renten endres, slik banken gjør det med et flytende lån. Vi holder alt annet i listen uendret. Anslaget er ikke et løfte, og renten din kan bli en annen.
Detaljer
- Renten banken tester med
- 8,40 %
- Levekostnader i måneden for én voksen
- 12 909 kr
Dette er minstekravet bankene må følge etter utlånsforskriften. Vi regner med én voksen uten annen gjeld, og banken må sjekke at du klarer regningene også med renten over, altså 3 prosentpoeng over renten vi regner med. Levekostnadene er SIFOs referansebudsjett. Bolig og strøm er holdt utenfor, siden de allerede står i listen lenger opp. Her er det størrelsen på lånet som setter grensen, ikke månedskostnaden: samlet gjeld kan ikke være mer enn 5 ganger inntekten din.
Skal du ha god råd, bør du tjene mer enn dette.
Regn med egne tall: hvor mye du kan låne, omkostningene ved kjøpet og styringsrenten i dag.
Eldre enebolig med sjøhus og vedlikeholdsbehov
Tilstand og risiko
Boligen har en uvanlig kombinasjon av eldre hovedhus, sjøhus, brygge og store sidebygg. Hovedhuset ble omfattende renovert i 1996, men to våtrom har TG3 og bør renoveres. Vaskerommet har anbefaling om renovering, mens badet har sprukken flis og feil fall mot sluk. Rapporten beskriver også fuktskade i yttervegg mot sjøen, eldre taktekking, vinduer og drenering. Flere soverom har ikke dagens rømningsløsning, selv om dette er typisk for boliger av denne alderen.
Sidebyggene gir stor bruksverdi, men de er ikke tilstandsvurdert etter forskriften. Bryggerhuset har råteskader og fyringsforbud, vognskjulet har taklekkasje og skjevheter, og sjøhus og brygge har et løpende vedlikeholdsbehov ved vannkanten.
Økonomi
Rapportens samlede kostnadsanslag for de to TG3-våtrommene er 200 000-600 000 kroner. Dette omfatter ikke mulig arbeid etter fuktskaden i ytterveggen, oppfølging av drenering eller vedlikehold av sidebyggene. Prisantydningen er 9 980 000 kroner, mens oppgitt pris per kvadratmeter er 46 418 kroner mot 25 386 kroner i Porsgrunn (FINN.no). Den høye prisen må derfor forsvares av sjøfronten, tomten og bygningsmassen, ikke bare av hovedhusets tekniske standard.
Området
Langangen er et landlig, bilbasert område med mye eneboligbebyggelse. Skolen, barnehagene og handel ligger flere kilometer unna. Natur- og sjøtilgangen er klart bedre enn normalt, mens kollektivtilbudet er svakt.
Muligheter
Eiendommen har sjøhus og brygge, stor tomt og driftsbygning med garasjeplass. Hovedhuset har fem soverom og et kjøkken med heltrefronter og Larvikitt. Arealene kan passe for kjøper som ønsker verksted, lagring, båtliv og store samlinger, men sidebyggene burde ikke vurderes som ferdig oppgraderte bruksarealer.
Konklusjon
- Få dokumentasjon på ferdigstilt fuktskade i ytterveggen før bud.
- Legg inn økonomisk reserve for begge våtrommene.
- Undersøk brygge, bryggerhus og vognskjul med egen fagperson.
- Vurder boligen først og fremst som en sjø- og tomteeiendom med et eldre hovedhus, ikke som en teknisk oppgradert bolig.
Prisanalyse
Sum hvis du utbedrer alt rapporten nevner.
Egenskaper
16 egenskaper vurdert
Kart
Se hva som ligger i nærheten
Detaljer
Dårlig kjøp
Nederste 30 % av 674 eneboliger.
Rangert 24. august 2026
Prisanalyse
Sum hvis du utbedrer alt rapporten nevner.