Kyrkjetangen 14, 5155 Bønes (Vestland)
Svært dårlig kjøp
Nederste 10 % av 674 eneboliger.
Rangert 24. august 2026
- Prisantydning
- 29 000 000 kr
- Omkostninger
- 726 350 kr
- Egenkapital
- 2 900 000 kr
- Lån
- 26 100 000 kr
- Rente uten gebyrer
- 5,40 %
Renten er snittet på nye boliglån (SSB tabell 10748), ikke et tilbud fra en bank.
Annonsen oppgir ingen felleskostnader. Det er vanlig for en enebolig.
Årsbeløpet står i boligannonsen, delt på tolv måneder.
- 70 prosent av boligens verdi
- 20 808 445 kr
- Bunnfradrag
- -750 000 kr
- Dette betaler du skatt av
- 20 058 445 kr
- Skattesats
- 2,6 promille
- Eiendomsskatt i året
- 52 152 kr
- Per måned
- 4 346 kr
Bergen kommunes sats og bunnfradrag (SSB tabell 14674). Mange kommuner bruker en lavere verdi enn 70 prosent, så regningen blir ofte mindre.
- Varmtvann, lys og utstyr
- 3 500 kWh
- Oppvarming
- 32 600 kWh
- Strømbruk i Vestland
- × 0,96
- Forbruk i året
- 34 700 kWh
- Strømpris med nettleie, etter strømstøtte
- 1,18 kr/kWh
- Per måned
- 3 400 kr
Forbruket er anslått ut fra hva boliger på samme størrelse faktisk bruker (SSB tabell 10578). Vi justerer for hvor mye strøm husholdninger i Vestland bruker (tabell 10314). I prisen ligger kraft, nettleie og avgifter, etter strømstøtte i 2026K2 (tabell 09387). Vi går ut fra at du betaler oppvarmingen selv. Sjekk om felleskostnadene dekker varme.
Anslaget bygger på hva innboforsikring i snitt kostet i 2025 (Finans Norge), tilpasset antall soverom. Prisen din avhenger av hva du eier.
Anslaget bygger på hva husforsikring i snitt kostet i 2025 (Finans Norge), justert for boligens størrelse (SSBs levekårsundersøkelse). Prisen din avhenger av selskap, standard og egenandel.
Detaljer
Renten framover er Norges Banks anslag for snittrenten på boliglån (Pengepolitisk rapport 2/2026). Lånet regnes om hver gang renten endres, slik banken gjør det med et flytende lån. Vi holder alt annet i listen uendret. Anslaget er ikke et løfte, og renten din kan bli en annen.
Detaljer
- Renten banken tester med
- 8,40 %
- Levekostnader i måneden for én voksen
- 12 909 kr
Dette er minstekravet bankene må følge etter utlånsforskriften. Vi regner med én voksen uten annen gjeld, og banken må sjekke at du klarer regningene også med renten over, altså 3 prosentpoeng over renten vi regner med. Levekostnadene er SIFOs referansebudsjett. Bolig og strøm er holdt utenfor, siden de allerede står i listen lenger opp. Her er det størrelsen på lånet som setter grensen, ikke månedskostnaden: samlet gjeld kan ikke være mer enn 5 ganger inntekten din.
Skal du ha god råd, bør du tjene mer enn dette.
Regn med egne tall: hvor mye du kan låne, omkostningene ved kjøpet og styringsrenten i dag.
Historisk villa ved sjøen med omfattende vedlikeholdsbehov
Tilstand og risiko
Boligen har en meget attraktiv beliggenhet, men den tekniske tilstanden er kritisk og krever betydelige investeringer. Tilstandsrapporten har gitt karakteren TG3 til flere vesentlige bygningsdeler, inkludert taktekkingen hvor det «må påregnes utskifting av taktekking innen kort tid». Videre er alle boligens tre baderom og vaskerommet vurdert som «teknisk utdatert etter dagens krav».
Det er avdekket alvorlige konstruksjonsavvik, som «råte i bjelken som holder taket» og en «usikker understøttelse av kjøkkenutvidelsen». I tillegg er det målt «høydeforskjell på over 30 mm» i gulv på loftet. Dreneringen har også overskredet forventet levetid og mangler fuktsikring (side:105).
En vesentlig juridisk risiko er at store deler av dagens planløsning «ikke samsvarer med godkjente bygningstegninger». Dette gjelder blant annet bad og soverom på loftet, samt innredningen av den såkalte portnerboligen.
Området
Eiendommen ligger i et av Bergens mest eksklusive områder på Bønes. Tomten er på hele «4,9 mål» og inkluderer privat strandlinje, naust og brygge, noe som er svært sjelden i dette markedet. Utsikten over Nordåsvannet er upåklagelig, og boligen ligger skjermet til i en blindvei. Avstanden til skole og butikk er akseptabel for området.
Muligheter
Det største potensialet ligger i å utnytte den unike tomtestørrelsen og strandlinjen. Selv om boligen krever en total teknisk rehabilitering, er kjøkkenet fra 2023 allerede oppgradert til en moderne standard. En kjøper burde vurdere å søke om bruksendring for de ulovlige delene for å sikre verdiene på sikt.
Konklusjon
- Prioriter utskifting av tak og utbedring av råteskader i takkonstruksjonen omgående.
- Regn med full totalrenovering av alle våtrom for å møte dagens krav.
- Undersøk mulighetene for ettergodkjenning av de ulovlig innredede rommene hos kommunen.
- Drenering og fuktsikring burde utbedres i forbindelse med kjellerrehabilitering.
Dette er en eiendom hvor verdien primært ligger i tomten og beliggenheten, mens selve boligen burde betraktes som et totalrenoveringsobjekt.
Prisutvikling
Prisanalyse
Sum hvis du utbedrer alt rapporten nevner.
Egenskaper
16 egenskaper vurdert
Kart
Se hva som ligger i nærheten
Detaljer
Svært dårlig kjøp
Nederste 10 % av 674 eneboliger.
Rangert 24. august 2026
Prisanalyse
Sum hvis du utbedrer alt rapporten nevner.