Boliganalyse av Florvågbakken 6, 5305 Florvåg (vestland)

Tilstand og risiko

Boligen fremstår som et fullstendig oppussingsobjekt med store, kostbare utfordringer både innvendig og utvendig. Tilstandsrapporten avdekker flere alvorlige avvik med tilstandsgrad 3. Blant de mest kritiske er det påvist fuktbelastning i takkonstruksjonen og det er mangelfull kontroll på taktekkingen som har ukjent alder (Side 40). Videre er det registrert stor slitasje med sprekker i pusset mur og innvendig fuktvandring i ytterveggene (Side 41), som tydelig kan observeres på byggets eksteriør.

Innvendig har badet oppnådd sin tekniske levetid og må totalrenoveres for å tilfredsstille dagens krav til tettesjikt og dokumentasjon (Side 48). Det er også påvist store skjevheter i etasjeskillerne med et målt høydeavvik på over 30 mm (Side 46). Utvendig er dreneringen fra byggeåret 1955 moden for utskifting, noe som forsterkes av at terrenget heller inn mot grunnmuren (Side 54).

Økonomi

Prisantydningen er satt lavt til 1 690 000 kr, men kjøper burde regne inn betydelige ekstrakostnader. De stipulerte utbedringskostnadene for de mest alvorlige avvikene beløper seg til ca. 1 500 000 kr. Dette betyr at man reelt sett står overfor en totalrenovering der kostnadene raskt kan nærme seg selve kjøpesummen, noe som krever god økonomisk styring eller betydelig egeninnsats.

Området

Den store styrken ved denne eiendommen er beliggenheten og omgivelsene. Leiligheten har en flott utsikt mot fjord og fjell fra balkongen (Side 21). Avstandene til hverdagsfasiliteter er usedvanlig korte: skolen og barnehagen ligger kun 2-3 minutters gange unna, og nærbutikken Kiwi ligger like i nærheten (FINN.no). Pendlere har utmerkede forhold med hyppig busstransport og kun 5 minutter til hurtigbåten på Kleppestø kai som går til Bergen sentrum (Side 25).

Konklusjon

• Boligen egner seg kun for kjøpere som har erfaring med omfattende renoveringsprosjekter.
• Kritiske utbedringer av tak, yttervegger og drenering burde prioriteres umiddelbart i samarbeid med sameiet for å stoppe videre fuktinntrengning.
• Badet og kjøkkenet burde fornyes fullstendig for å oppnå beboelig og moderne standard.

For den rette kjøperen representerer leiligheten et potensial på grunn av den gode beliggenheten, planløsningen og den flotte utsikten, men den tekniske risikoen er meget høy.